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2018-10-07 11:58

  原题目:扬州!滁州!马鞍山!句容!从数据看,南京都会圈哪里风险大?

  潮流退去时,才晓得谁没穿泳衣。

  2015-2017年楼市这一轮上涨周期,把潮流推得很高。于是,对良多买房人而言,不但泳衣看不到,连脖子都快看不清晰了。

  当然,太阳底下没有新颖事,任何经济周期有退潮必然会有落潮。跟着近期南京都会圈一家楼盘告白“让房价回到2015年”,南京周边一些区域的房地产市场北风曾经到来。

  曾成功预测本轮楼市大涨走势的经济学家任泽平,如许阐发区域楼市的支持要素,即“持久看生齿,中期看地盘,短期看金融”。

  鉴于此,笔者试图通过生齿规模、楼市成交与库存、二手市场流动性等几个环节性数据目标,来阐发一下南京都会圈的“四小龙”——扬州、句容、顺发彩票备用网马鞍山和滁州,哪些区域的楼市泡沫更大,哪些处所相对平安一些。

  扬州:发卖快存量少,全体求过于供较为较着

  现阶段相对比力平安的区域是扬州(市区)。

  起首,从生齿规模看,扬州(市区)常住生齿233万,约为南京的1/3不到,室第库存量也恰好是南京1/3之一摆布。市场全体平安性较高。

  2018年上半年,该市室第成交代近14000套,这比现存的库存量还高。去化速度较快。

  过去的近7年中,扬州(市区)新房合计成交13.2万套,平均每年不足2万套。这个数据也属一般。

  再看二手房的流动性。数据显示,2017年1-7月扬州(市区)的二手房成交量为13572套。这个数据和同期的新房成交量差距不大。由此证明,扬州(市区)楼市的流动性仍是不错的。

  在易居研究院比来对全国百城楼市的查询拜访中,扬州的存销比很是靠后,意味着该城全体去化速度快而库存量少,仍处于求过于供的场合排场。

  马鞍山:新房成交萎缩,二手还具备流动性

  和扬州(市区)生齿接近的马鞍山,比拟前者而言平安性稍弱一些,近期8月呈现了初次地盘流拍。但目前危险程度还不高,值得关心的几个数据如下:

  起首,在生齿规模差不多的环境下,马鞍山新房的库存量更高,跨越15000套。但这个数量并不算太多,市区内部门区域库存量还比力严重。

  其次,该市新房的发卖速度近期较着减慢。2018年上半年,马鞍山新房成交仅6000多套,是2017年全年成交量的20%,2016年的30%。

  最初,马鞍山的城市经济总量和扬州如许城市比,体量较着小良多。2018年上半年看,扬州为2586亿元,马鞍山仅为904亿元。

  之所以说马鞍山比拟后面的城市相对平安一些,是由于该市二手流动性还不错。因为二手房多为自住需求,这表白该区域仍然有实在自住需求的支持。

  2017年,马鞍山全市二手室第买卖21429套,新房29649套,根基是2:3的关系,意味着每卖掉3套新房,就有2套二手房成交。

  将来,若是二手量成交呈现大幅度的萎缩,且新房库存起头持续升高,则购房者该当警戒。

  句容:趋冷!从一年50000套到半年5000套

  2018年上半年,句容的新房成交量仅为5000多套,而2016年,全年成交量是49460套,平均一个月的成交就能达到4000套!

  以宝华为例。据一位业内人士的统计,2016年4月-2017年3月末,宝华室第房源成交套数为16981套,限购后一年则为1600多套,成交量暴跌90%!

  常住生齿仅为63万人的句容,家庭户数只要20万户。从生齿看,其实是大量南京生齿外溢辐射,支持起这里的房地产市场。

  句容的供应属于句容,而需求来自句容+南京。一部门南京人出格是城东购房者,出于改善需求,点燃了句容楼市的第一把火。

  但跟着后期越来越多的投资客涌入,跟着房价、地价的持续飙升,句容楼市的平安系数其实已在逐步降低。

  在最火热的2016年,句容二手房成交还不到3000套。在2018年截至目前,新房库存量也有24000多套,按照积年比例估算室第该当不少于12000套。

  希望句容当地人接盘必定是不现实的,那就只剩后来的南京人。

  经常打动投资客的一句话是,句容要并进南京了。

  且不说可能性有多大。问题是,句容就算真的并进了南京,需求照旧是“南京+句容”的需求,却是把24000多套新房,加上过去几年卖的十几万套新房,都一并带到了南京。

  滁州:库存量是南京两倍!且还在继续添加

  接下来看到的是比力危险的城市滁州!

  从新房库存量看,该市当前库存量达到了近60000套的程度。这个程度是南京的两倍,而滁州的生齿只要南京的一半不到。

  与此同时,按照易居研究院的统计,滁州的库存还在继续攀升,排名全国库存同比增幅前十!

  (滁州全市当前室第库存)

  其次,从买卖量的下滑趋向看,滁州走冷的态势也很是较着。2016年,滁州新房成交58729套;2017年,新房成交68186套。而2018年上半年,该市成交量仅为17272套!比例为前年的30%,客岁的25%。

  再次,在二手房流动性上,滁州的二手房成交数据很是奥秘。从百度搜刮的各类报道中,都是迷糊提到变少或变多,没有具体的量化数据。

  但在比来的一篇当地楼市报道中提到,滁州二手房相对冷僻,上一周成交数据仅为一手房单日成交量。文章所提的那一周,滁州新房日均成交量是300多套。

  最初,还有一个比力危险的信号,那就是滁州近7年来新房室第成交量为23.6万套!这些新房中投资的部门,城市连续转移到二手房市场中。这让滁州买房投资的变现难度,进一步增大。

  跋文:本文仅针对现阶段,全体不代表个盘

  当您阅读这篇文章时,有两点需要留意,不然容易构成误判。

  一是通过数据看趋向,具有必然的时效性。此刻的排名,不代表过去和将来。在生齿规模变化不大的环境下,因为价钱变更、库存量增减、二手房流动性等要素的变化,危险和平安的脚色有可能转换。

  二是危险和平安只针对全体区域,不代表个盘。平安的处所如南京,也有泡沫很大、价钱很不平安的楼盘,而危险的区域,只需地价合理、订价合理,也会有不错的置业机遇,要具体问题具体阐发。

  最初说一句,无论相对平安的城市仍是危险区域,对地价高的项目必然小心。远离地王,远离危险。

  本文转自:汇买房

  作者:李汇丰(南大文化传媒房产研究核心 主任)前往搜狐,查看更多

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