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2018-09-13 16:55

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  来历:米宅北京

  涿州房价的怪象

  环京县市这帮兄弟中,涿州算是出格的一个。

  涿州楼市很奇异,紧临房山的涿州,要高铁有高铁,要财产有财产,整个环京比力抢手的地域都限购了,但涿州没限购。

  更奇异的是没限购后的涿州并没有火,成交量只能算勉强。房价也不算高,从2010年至今,一直低于固安。

  再看看过去几年房价的走势:从2011年到2016年上半年,一直以清凉的姿势迈着本人的小方步不疾不徐的走着。

  2011年全国房价普涨,涿州房价5、6千每平。

  2012岁尾高铁开通,25分钟可到北京西站,良多人都感觉房价会涨,但涿州高铁周边是大面积空位,几乎没有楼盘,房价并没有涨。

  2014年,环首都经济圈,“保定副都”的影响,岁首年月房价俄然涨到8千,但由于成交量不高,两个月就跌归去了。虽然涿州在13个环京县市中,通勤距离和交通劣势上仅次于北三县,何如市场不承认。

  2016年全国楼市房价大迸发,架不住环京浩繁兄弟都往前冲,涿州在16年9月起头上涨,岁尾涨到9千-1万,价钱远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。

  直到3.17限购令之后,雄安出台新政期间,涿州楼市才有了一个冲击,涨到一万六七,个体楼盘涨到2万。也只持续了两个月,随后走低。

  17年下半年到18年,在没无限购的环境下,涿州楼盘并没有闪现出劣势,成交量不高,以至良多楼盘还有下跌趋向。

  这莫非不是机遇吗?可为什么没人抢?明明“不限购”“价钱低”“交通便利”“距离也很近”……

  这画风不合错误!这此中到底是什么缘由?这个小城事实有没有投资的价值?

  涿州紧邻房山区,总面积742.5平方千米,距离北京天安门59公里,涿州地势平展,是一个有着70万生齿的县级市。

  有着“全国第一州”之称的涿州地灵人杰,名人辈出,有三国文化、有奇迹永济桥和双塔,有影视城、涿州八景,可谓是一座汗青文假名城。

  并且因为物产丰硕,涿州已经是皇帝贡米的次要产地。

  涿州附属于保定,可是涿州人自视甚高,从不说本人是保定人,也不说本人是河北人。

  老北京有句鄙谚“京涿州,怯良乡,不开眼的房山县”,涿州措辞带着儿化韵,有着京腔。

  若是说涿州没有财产,涿州人生怕也是不服。涿州算得上是河北省范畴内央企总部最多的城市。集中了包罗中石油、中国兵工、中国铁建、中国水电和中国铝业等多家央企的子公司,近几年还吸引了航天科工等央企在涿州扶植园区。

  涿州的交通绝对是占劣势的,后面会详解。

  看到这里,既然涿州具有这么多劣势,若说这个小城没有前途,你信吗?要么就是环京其他区域太具劣势,把涿州挤到了一边;要么就是这个小城还有什么我们没发觉的问题;亦或涿州线

  涿州房价为什么上涨乏力?

  1、区位尴尬

  涿州位于京、津、雄三角区核心地带,这个核心地带已经是劣势,似乎哪哪儿的利好都能沾上。现在在环京楼市兴起之际变成了劣势,对于北京的辐射比不上北三县;对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州;对于新机场辐射又比不上固安。

  从区域对标来看,看看人家北三县紧邻北京通州副核心。固安紧邻利好不竭的大兴。

  而涿州呢?紧邻房山,房山在丰台区西南。南城不断是北京成长掉队的城区,丰台多年是价钱凹地,房山价钱更低,并且房山太大,未开辟区域太多,涿州邻接的房山区仍是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看,涿州只能望北一声长叹!

  2、缺乏概念

  固安大涨的底气来历于北京新机场。

  永清霸州除了能沾上新机场的光,还有环雄的概念。

  冬奥会带起了怀来的房价。

  环首都经济圈和大七环的规划很雄伟,可惜不是只要你一家,大师暗示没留意呀。若是涿州说我距离新机场25公里,人家固安放时会淡淡地回应,我只要10公里。

  3、高铁新城板块无新盘

  涿州作为环京最有价值点的利好,莫过于高铁的开通,半小时的通勤几乎是秒杀堵车的利器,大大都人也把目光瞄到了高铁新城板块。

  早在房价低迷的2012年高铁就已开通,但那时候周边仍是一片荒芜,别说配套了,房子都没有。随后两三年才连续推出鸿坤抱负湾、K2狮子城、华融万新三个楼盘。

  到了2017年涿州房价涨上来的时候,这三个楼盘根基曾经售完。现在高铁板块并没有再推出新盘,只要全款的二手房在卖。

  没有新盘入市的带动,贫乏营销宣传点,哪怕占领地利劣势却少了天时之机,最有价值的高铁板块先黯淡下去,涿州的新盘较着供应不足。

  4、起势期赶上环京大跌

  涿州是在17年上半年房价大涨,正在房价起势阶段,赶上了环京楼市因为限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地,目前房价低迷,均价跌到了一万多,比拟之下,不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不承认,成交量低迷,导致涿州房价上涨乏力。

  5、规划不合理

  次要表此刻交通道路的分布和财产结构的割裂。

  涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道),城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为核心线南北对称扶植。

  老城区没有几多地块可开辟;南部扶植受必然限制;北部新城没有完整规划;高铁新城距离主城区较远,没无形成完整的商圈。

  6、楼市乱象

  据传,在涿州购地建房能够先上车后补票,五证不全就起头发卖的现象良多,最初由于消防,或者地盘证和完工存案表等问题而验收欠亨过,产权证迟迟下不来,本地也有良多业主维权事务呈现。

  7、没出名企开辟商

  涿州没有大开辟商,大开辟商远远比本地小开辟商占劣势,他们能够快速而合理的规划并营销,开辟能力、扶植速度、包装推广都是一流的,三个月完成扶植,六个月起头发卖,这是品牌正轨军的一般速度。

  涿州开辟商多是本地的土八路,他们能够慢慢屯地慢慢开辟慢慢卖,没有明白的发卖规划。天然在宣传和发卖上都差的太远,并且涿州目前没有开辟的扶植用地还很是之多。

  涿州为什么不限购?

  涿州没无限购的具体缘由我们就当是个“谜”好了,由于我们意外度政治,但留了不限购这个口儿也确实有其根源。

  第一,也是最最次要的缘由,涿州楼市缺乏热度,房价一直没有炒起来。俗话说枪打出头鸟,涿州一直未能真正出头,所以躲过了这一枪。

  第二,涿州面对财产开辟困局,亟待引进人才和资金,地盘财务太主要了!

  涿州城区面积较小,房地产开辟比重很少。 近年来,河北省及涿州市先后核准成立了4个国度级和省级开辟区,以期拉动本地经济成长。

  ▼涿州板块区域:

  ▲老城区街景

  只要涿州经济开辟区成长稍早,1992年成立,城市结构根基成型。

  别的三个开辟区成立较晚,规划都颇具气焰和弘大。但现实良多园区项目招商迟迟难以落地,或者处于停工待建形态。

  好比,京南开辟区内,成长聪慧城市等财产的立异科技园、中关村涿州创业园、鞭策京冀立异创业人才孵化的涿州人才港等园区招商并不乐观。

  比来炒得比力热的船埠健康财产园,借着聪慧医养的升值潜力,开辟了几个房地产项目。但目前配套财产仅有一座北京301病院涿州培训保障基地。扶植尚未完美,将来还需要大量的资本补给。

  松林店开辟区规划面积15.22平方公里,目前建成区面积仅为1.81平方公里,另有13.41平方公里处于待开辟形态。

  农业高新区客岁才方才规划,此中109平方公里是包含中国农大试验田在内的大部门村庄和耕地。除了新建的高速路和待建的涿廊城际,这里的开辟任重而道远。

  这些财产规模弘大,大面积区域需要开辟扶植,不只靠财产支持,需要人才支持,离不开房地产带来的现金流。

  涿州值得投资的板块

  1、高铁板块

  涿州东站高铁25分钟即可抵达北京西站,并且每天往返车次40多趟,达到北京西站后无缝链接7号线线地铁,自在抵达北京各城区。我们看一下列车时辰表。

  ▼涿州-北京西列车时辰表查询(共25个车次)

  ▼北京西-涿州列车时辰表查询(共24个车次)

  我们算一笔账:

  假设小王在北京中关村上班,住在涿州高铁附近的楼盘,每天早上小王6点40起床,洗漱之后7点5分出发,7点15达到高铁站,坐上7:28的高铁,7:54达到北京西站,转乘地铁9号线达到公司打卡,单程时间1小时35分钟,和良多市内跨区上班的时间成本差不多,单程车资32元,每天往返64元,一个月1472元,这个成本不算太离谱。

  对比固安,固安进京自驾或公交,预留出不确定的安检和堵车时间,最快也要40分钟到大兴天宫院地铁,再转乘地铁到北京核心区上班,单程费时约2-2.5小时。对比燕郊,到市内上班非论是自驾、公交仍是坐班车,单程时间为1.5-2.5小时,还没算上经常呈现的拥堵。

  看到这里,发觉涿州的价值了吧。

  ▲高铁周边楼盘

  目前涿州高铁附近楼盘的价钱是几多呢?

  二手盘必需全款,由于还没有房产证,均价只要1.2万。

  ▲鸿坤抱负湾

  2、838沿线部门区域

  从涿州开辟区到北京天桥的公交车838,刷卡7元一般1个小时可到北京六里桥,但堵车相对严峻。

  ▲838公交路线

  有价值的地段:

  第一板块是集聚着高精尖财产的开辟区,不只有完整的城市风貌,并且具备完美的糊口配套。但这个区域目前没有在售新盘。二手盘价钱1.2万-1.6万不等。

  3、健康财产新城

  涿州与301病院合作制造的船埠国际健康城。跟着301病院的逐渐建成,区域的栖身价值和财产价值被挖掘,房地产项目销量也获得添加。

  70年产权房子目前只要一两个项目,价钱1.1万-1.2万/㎡。代表楼盘:抱负尔湾、九里京城(有部门商住项目,不保举)。

  ▲健康财产城配套

  涿州楼市的将来

  涿州次要是没有益好概念的炒作,遭到的关心相对较小,但不成否认它的价值。

  作为京郊卫星城,在北京快速成长的时候,被首都复杂的吸附力量压制,但跟着北京起头转移财产布局,涿州就具备先天的劣势。

  ?交通劣势起首,4条高速路,京港澳高速(京港澳高速京石段即是原京石高速)、107 国道、京昆高速、首都环线高速(大七环规划中)。

  其次,两条轨道交通,别离指15 分钟达到新机场的廊涿城际(在建)和25 分钟达到北京西站的京石高铁。

  此外,通过838公交车,沿京港澳高速,路子房山,可到北京六里桥、天桥,便利涿州中北部栖身人群。

  对于外界所说的房山地铁耽误线,在京津冀一体化纲要确有宏观规划,但目前还没有具体的规划。

  涿州以对接京津和办事雄安为重点,出力制造总部基地、科技研发、医养健康、文化旅游、高端制造、现代农业六大财产板块。

  同时也借助新机场的契机发力,涿州市办理层仍然积极挨近新机场规划。

  最大的亮点是把握聪慧医疗财产。301病院涿州后勤保障基地,这个项目标肿瘤放射医治核心将成为全国甚至亚洲手艺力量最强、设备最先辈、规模最大的诊疗康复基地,估计每年可实现营业收入200亿元摆布。

  涿州重点成长的是高精尖财产,恰是由于处于在建的成长阶段,房价还没有涨起来,虽然这需要时间和诸多要素,但将来价值可观。

  并且驻涿州央企质量相对较高。虽然国有企业经常为人所诟病,但中国央企营业布局不变、计谋规划久远、为涿州的成长供给了相对久远的财产支撑,有益于吸引高本质的手艺人才和办理人才迁居。

  最主要的一点,涿州是环北京地域的价钱低谷。对比其他区域的大要价钱,北京五环大多楼盘6万多,燕郊2.4万,固安1.5万,沙龙365娱乐平台涿州1.3万。

  外埠人在涿州能够买一套房,首套首付30%,二套首付40%。

  若是把环京楼市比作一个沟渠,水流终会把凹地填满,这只是一个时间问题。

  但愿涿州的楼市是伴跟着踏结壮实成长实业的过程,通过高精尖财产吸纳人才,在良性成长中逐步起飞。

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